Oslo tingrett dømte eiendomsmekler til å betale kr 800 000,- i erstatning til vår klient for rot med finansieringsforbehold

Eiendomsrett Erstatningsrett
Advokat Andreas Møller

Advokat Andreas Møller.

Advokat.no ved advokat Andreas Møller bistod en klient som fremsatte et erstatningskrav mot en eiendomsmegler. Dette fordi hun mente at det var eiendomsmeglerens uforsvarlige håndtering av saken som medførte at hun ble dømt til å betale erstatning til selgeren av eiendommen.

Etter oppfordring fra megler var vår klient på en privat visning i leiligheten før hun la inn budet. Det var selgerens sønn som holdt visningen. I samtalen mellom ham og vår klient under visningen, nevnte selgers sønn en pris som var det hans mor måtte ha for å selge leiligheten. Vår klient oppsøkte megleren dagen etter og fylte ut skriftlig standard budskjema på hans kontor. Budet var lik prisforlangende, 790 000 kroner. Det var ingen andre budgivere.  Det ble deretter inngått skriftlig kjøpekontrakt.

Vår klient fikk ikke finansiering på plass til overtakelsesdatoen, og leiligheten ble ikke overtatt av henne. Selgeren gjennomført så et dekningssalg og fremsatte et erstatningskrav overfor vår klient. Da vår klient motsatte seg å betale slik erstatning ble hun saksøkt, og tapte både i tingretten og lagmannsretten. Hun engasjerte så advokat Møller med sikte på å holde eiendomsmegleren ansvarlig for tapet hun led. Dette da hun hevder at budet ble gitt med et finansieringsforbehold, og at megleren rotet bort budet og feilaktig fortalte henne at det ikke var nødvendig å innta forbeholdet i kjøpekontrakten.

Da det ikke lyktes partene å komme frem til en utenrettslig løsning ble saken brakt inn for Oslo tingrett. Advokat Møller viste til at det er saksøker som i utgangspunktet har bevisbyrden for det faktum som påberopes til støtte for det fremsatte kravet, men argumenterte for at reglene om omvendt bevisbyrde burde benyttes. Advokat Møller viste i den forbindelse til at eiendomsmegleren er en profesjonell aktør, som har erkjent å ha mistet det inngitte budet. Dette fikk han rettens medhold i.

Det ble ført en rekke bevis fra advokat Møllers side som underbygget klientens forklaring om at hun ikke hadde fått finansiering da budet ble inngitt, samt at hun hadde fått en klar oppfordring fra banken om å ta et finansieringsforbehold. Tingretten kom derfor til motsatt resultat av det lagmannsretten la til grunn da saken mellom henne og selgeren av boligen ble behandlet, og la til grunn at hun hadde tatt et finanseringsforbehold.

Det er imidlertid en juridisk kjensgjerning at et finansieringsforbehold normalt skal anses bortfalt dersom det ikke inntas i kjøpekontrakten. Det var derfor sentralt å få belyst hva som fant sted under kontraktsigneringen. Det er på det rene at vår klient var alene med megler da kontrakten ble underskrevet. Retten viser til at megleren under advokat Møllers krysseksaminasjon ikke klarte å svare generelt på hva konsekvensen ville bli dersom et bud med finansieringsforbehold var akseptert, men dette ikke ble gjentatt i kontrakten. Han svarte først at kontrakten med forbeholdet i budet da vil gjelde. Men deretter sa han at han ikke visste. Retten uttaler at meglerens svar på dette i retten støtter vår klients versjon om hva som ble sagt i kontraktsmøtet. Etter dette mener retten at den etterfølgende kontrakten uten finansieringsforbehold ikke sannsynliggjør at budet ble inngitt uten forbehold.

Etter en samlet vurdering av bevisene sammenholdt med rettens innledende bemerkninger om tvilsrisiko og meglerens troverdighet knyttet til dette salget, mener retten det må legges til grunn som mest sannsynlig at det ble inngitt bud med finansieringsforbehold.

Retten mener videre at megleren har opptrådt erstatningsbetingende ved ikke å sørge for å videreføre forbeholdet i kontrakten. Han har opptrådt i strid med det som kan forventes av ham som eiendomsmegler overfor kjøper i forbindelse med salgsoppdraget.

Etter dette ble megleren, samt hans forsikringsselskap, dømt til å betale totalt kr. 800 000,- til vår klient.

For de som er mer interesserte i denne ferske dommen fra Oslo tingrett legges den ut her i fulltekst, dog slik at navnet på vår klient er anonymisert (Søk/erstatt med Vår klient). Det gjøres oppmerksomt på at det ikke noe krav om at slike dommer skal være anonymisert. Tvert imot er hovedregelen i Norge at alle rettssaker er offentlige og skal være offentlige! Eneste unntaket her er saker som går for lukkede dører og det er mest praktisk for familiesaker.

 

Avsagt: 16. november 2012 i Oslo tingrett,  
Saksnr.: 12-075703TVI-OTIR/02

 

 Dommer: Dommer Elisabeth   Wittemann

 

Saken gjelder: Regresskrav mot eiendomsmegler

 

 

 

 

 

 

Vår klient Advokat Andreas Møller

 

mot

 

Gjensidige   Forsikring ASA Advokat Johan Arnt Mettevoll
Stian Magelssen Advokat Johan Arnt Mettevoll

 

 

 

 

 

DOM

 

Saken gjelder regresskrav mot eiendomsmegler etter idømt erstatning i forbindelse med dekningssalg. Det er spørsmål om det ble tatt finansieringsforbehold i forbindelse med kjøpet.

 

Framstilling av saken

 

Saksøker, Vår klient, la inn bud på leilighet i Lakkegata 56 i Oslo 20. eller 21. juni 2007, med frist til mandag 25. juni 2007. Leiligheten var en borettslagsandel i Heimdalsgata 4 borettslag. Salget ble formidlet av Privatmegleren Magelssen & Lunde AS som på dette tidspunktet hadde kontor på Lillestrøm. Eiendomsmegleren var saksøkte, Stian Magelssen.

 

Etter oppfordring fra Magelssen var Vår klient på en privat visning i leiligheten før hun la inn budet. Det var Brøskes sønn, Terje Brøske, som holdt visningen. I samtalen mellom Terje Brøske og Vår klient under visningen, nevnte Brøske en pris som var det hans mor måtte ha for å selge leiligheten. Vår klient oppsøkte Magelssen dagen etter og fylte ut skriftlig standard budskjema på Privatmeglerens kontor i Parkveien i Oslo. Budet var lik prisforlangende, 790 000 kroner. Det var ingen andre budgivere.

 

Det ble deretter inngått skriftlig kjøpekontrakt som er datert 28. juni 2007. Det ble avtalt overtakelse 1. juli 2008, og et kontantbeløp på 20 000 kroner ved kontraktsinngåelsen.

 

Vår klient fikk ikke finansiering på plass til overtakelsesdatoen, og leiligheten ble ikke overtatt av Vår klient. Hun engasjerte advokat Christiansen for å bistå henne. På vegne av Vår klient henvendte advokat Christiansen seg til Magelssen 8. juli 2008 og ba om kopi av budet Vår klient hadde sendt inn. På dette tidspunktet ble det ikke nevnt at Vår klient hadde tatt finansieringsforbehold. I brevet står det:

 

Vår klient har henvendt seg til meg i forbindelse med kjøp av leiligheten i Heimdalsgata 4 Borettslag, med adresse Lakkegate 56, Oslo. I den forbindelse viser jeg til kjøpekontrakt datert 28. juni 2007.

 

Jeg har forstått det slik at Privatmegleren Magelssen & Lund AS var megler i forbindelse med nevnte transaksjon.

 

Det viser seg nå at min klient ikke får finansiert kjøpet ved opplåning i finansinstitusjon, og hun har heller ikke andre midler som kan kompensere for dette.

 

I tilknytning til dette ønsker jeg kopi av budet som hun sendte inn og som dannet grunnlaget for selgers aksept. Også annen korrespondanse som måtte foreligge i denne forbindelse vil jeg sette pris på å motta kopier av.

 

Videre imøteser jeg en orientering fra firmaet hvilke undersøkelser som ble gjort med hensyn til kjøpers finansieringsmulighet. I den forbindelse henviser jeg til forbrukerinformasjon om budgivning som fulgte prospektet. Her henvises det blant annet til kravene til finansierings- og betalingsplan.

 

Deres snarlige tilbakemelding imøteses, og jeg ber om at all korrespondanse eller andre henvendelser i sakens anledning rettes til meg.

 

Brevet ble besvart av Magelssen per e-post samme dag:

 

Ved gjennomgang av mappen så er budet bortkommet. Det er imidlertid signert kjøpekontrakt og oppgjørsskjema fra kjøper med medfølgende finansieringsplan. Deres klient Vår klient har da skrevet opp finansiering gjennom Postbanken v/Ellen Høibø. Hun ønsket muligens å benytte Bente Olausen finans fordi hun hadde god dialog med de. På bakgrunn av Deres brev har jeg vært i dialog med selger. De ønsker nå å iverksette dekningssalg hvis ikke din klient ønsker å overta leiligheten.

 

Ved e-post samme dag svarte Magelssen blant annet at ”[v]ed gjennomgang av mappen så er budet bortkommet”.

 

Advokat Christiansen skrev 9. juli 2008 til megler:

 

Jeg konstaterer at min klients bud ikke forefinnes hos Dem. Etter hennes hukommelse innga hun et kort bud med pristilbud, men ingen opplysninger om blant annet finansiering. For ordens skyld ber jeg om at De oversender budjournalene til meg.

 

Budjournalen er ikke framlagt i vår sak.

 

Magelssen svarte 10. juli 2008 i e-post:

 

Vår klient skulle finansiere kjøpet dels med egenkapital som ville bli av salget av sin leilighet i Helgesensgate 18 og dels finansiering gjennom Postbanken eller Bente Olausen finans. Det var også mulig hennes mor skulle bistå, men hun ville ikke ta stilling til det foreløpig. Stiller meg meget undrende og avvisende til deres klients versjon av at hun ikke har fått spørsmål i forbindelse med finansieringen.

 

I brev 5. august 2008 skriver advokat Christiansen til Ruth Else Brøske slik at Vår klient hadde ”tatt forbehold om finansiering i selve budet”.  Det framgår også av brevet at megleren ikke kan «erindre» at det ble inngitt noe budskjema.

 

Else Brøske hevet avtalen, foretok dekningssalg og krevde erstatning av Vår klient for differansen mellom prisen som var avtalt med Vår klient og oppnådd pris ved dekningssalget.

 

Det ble avsagt dom i Oslo tingrett 4. mars 2010 hvor Vår klient ble dømt til å betale erstatning til Else Brøske. Vår klient anket dommen. Borgarting lagmannsrett forkastet anke i dom 14. april 2011. Vår klient ble dømt til å betale Brøskes sakskostnader i begge instanser.

 

Vår klient gikk deretter til sak mot Magelssen og meglerfirmaet Magelssen og Lunde AS sitt ansvarsforsikringsselskap, saksøkte Gjensidige forsikring ASA (heretter: Gjensidige), med regresskrav. Magelssen og Gjensidige gav tilsvar og påstod seg frifunnet.

 

Hovedforhandling ble holdt 30. oktober 2012.

 

Vår klient sin påstand og påstandsgrunnlag

 

Vår klient har lagt ned slik påstand:

  1. Gjensidige forsikring ASA og Stian Magelssen dømmes in solidum til å betale erstatning til Vår klient fastsatt etter rettens skjønn med tillegg av renter etter forsinkelsesrenteloven § 2 fra 15. oktober 2011 til betaling skjer.
  2. Vår klient tilkjennes sakens omkostninger.

 

Påstandsgrunnlag:

Det foreligger økonomisk tap, ansvarsgrunnlag og påregnelig årsakssammenheng.

 

Ansvarsgrunnlaget er ulovfestet skyldansvar – profesjonsansvar, overfor Magelssen, og arbeidsgiveransvar etter skadeerstatningsloven § 2-1 overfor Gjensidige som er arbeidsgivers forsikringsselskap. Vurderingen blir felles for begge ansvarsgrunnlag.

 

Vår klient gav et bud med finansieringsforbehold. Det er i motsetning til i dekningssalgssaken, nå erkjent fra Magelssens side at Vår klient gav et skriftlig bud på leiligheten. Budet er borte fra saksmappen hos megleren og det må innebære at de saksøkte har bevisbyrden for tvil om innholdet i budet.

 

Vår klient hadde ikke finansiering da hun inngav budet og Magelssen var kjent med det. Hun hadde fått råd av Tone Høibø i Postbanken om eventuelt å legge inn bud med forbehold. Det var ingen grunn til at hun skulle frafalle forbeholdet i kontrakten som ble inngått en uke senere. Forbeholdet ble ikke tatt inn i kontraktsteksten fordi Magelssen sa til Vår klient at det var unødvendig da hun tok det opp i kontraktsmøtet, og at forbeholdet i budet uansett ville gjelde. På grunn av denne feilaktige rådgivningen og at budet ble rotet bort av Megler, ble Vår klient påført et tap ved at hun ikke ble hørt med at hun hadde tatt finansieringsforbehold. Hun ble påført et økonomisk tap ved at hun ble dømt til å betale erstatning til Else Brøske.

 

Magelssen klarte ikke å svare på spørsmål om hva som gjelder dersom et finansieringsforehold i budet ikke videreføres i kontrakten. Dette viser at det er fullt mulig at han heller ikke har klart å gi riktig svar til Vår klient når hun har tatt opp at finansieringsforbeholdet ikke er tatt med i kontraktsteksten.

 

At advokat Christiansen ikke viste til finansieringsforbudet tidligere skyltes at han innledningsvis gjorde undersøkelser omkring faktum.

 

Magelssens forklaring er ikke troverdig og han har generelt manglende troverdighet. Det vises til at han er fratatt retten til å være eiendomsmekler på grunn av manglende budjournaler, herunder at forbehold ikke er inntatt i budjournal.

 

Stian Magelssen og Gjensidige forsikring ASAs påstand og påstandsgrunnlag:

 

Påstand:

  1. Gjensidige Forsikring ASA og Stian Magelssen frifinnes.
  2. Vår klient dømmes til å betale alle sakens omkostninger med tillegg av lovens forsinkelsesrente fra forfall til betaling skjer.

 

Påstandsgrunnlag:

Vår klient sitt skriftlige bud ble gitt uten finansieringsforbehold. Selv om hun ikke hadde finansieringen på plass, gav hun uttrykk for at hun hadde egenkapital og flere alternative finansieringsmuligheter.

 

Tingretten og lagmannsretten i dekningssalgssaken har misforstått Magelssens forklaring, når det er lagt til grunn at han forklarte at det kun ble inngitt muntlig bud. Det ble gitt muntlig bud til Terje Brøske. Deretter ble dette formalisert skriftlig i standard budskjema.

 

Det er heller ikke noe finansieringsforbehold i kjøpekontrakten.  Det er kontraktstidspunktet som er avgjørende for ansvarsgrunnlaget. Hun viste til finansiering i Postbanken i oppgjørsskjema. Det er Vår klient som har skrevet dette.

 

Vår klient påberopte aldri finansieringsforbeholdet overfor Magelssen eller Brøske etter kontraktsinngåelsen og i tiden fram til overtakelsestidspunktet.  Heller ikke advokat Christiansen som var Vår klient sin advokat i dekningssalgssaken, påberopte finansieringsforbeholdet før det ble klart at budet var borte. Inntil da var hans forespørsler til Magelssen knyttet til om det var gjort tilstrekkelig undersøkelser om finansiering.  Dersom Vår klient hadde opplyst advokat Christiansen om et finansieringsforbud, burde det ha komme fram av korrespondansen fra advokaten. Det var også påfallende at Vår klient jobbet så intenst med å få til finansiering når hun mente at hun hadde tatt finansieringsforbehold.

 

Magelssen har aldri solgt en bolig med finansieringsforbehold. Han ville aldri anbefale noen å akseptere et bud med slikt forbehold. Et finansieringsforbehold ville ha vært såpass oppsiktsvekkende at Magelssen ville ha husket om Vår klient påberopte seg noe slikt.

 

Det er endel saksbehandlingsfeil fra Magelssens side, med feilføringer i akseptbrevet. Men det har ingen betydning for hva budet innehold eller hva som skjedde på kontraktsmøtet.

 

Det er mest sannsynlig at Vår klient ikke tok finansieringsforbehold. Hun visste at selger ikke ville akseptere det og da ville hun ikke fått tilslaget på leiligheten. Hun har trodd at det ville gå bra med å skaffe finansiering, og hun påberoper seg et forbehold når hun ser at det ikke går likevel og megler ikke klarer å legge fram budet.

 

Det er ikke riktig at finansiering ble sjekket i alle saker tilbake i 2007. Det var gode tider i eiendomsmarkedet.

 

Det er ikke grunn til å legge vekt på Magelssens svar i retten på hva som skjer dersom det var tatt finansieringsforbehold i budet og dette ikke er fulgt opp i kontrakten. Magelssen hadde problemer med å forklare seg om hva som gjelder da det ble brukt et juridisk språk.

 

Finansdepartementets vedtak om fratakelse av bevilling som eiendomsmegler, er ikke noe bevis i denne konkrete saken.

 

Rettens vurdering

 

Det er spørsmål om det foreligger erstatningsansvar etter reglene om ulovfestet profesjonsansvar for megleren, og arbeidsgiveransvar etter skadeerstatningsloven § 2-1 for så vidt gjelder forsikringsselskapet. Det er de faktiske forholdene som er omtvistet. Partene synes i hovedsak å være enige om de rettslige konsekvensene avhengig av hvilket faktum retten legger til grunn.

 

Det første spørsmålet retten skal ta stilling til er om det er inngitt bud med finansieringsforbehold. Gitt at retten kommer til at det ble tatt forbehold, er det spørsmål om Magelssen har opptrådt erstatningsbetingende eller ikke i forbindelse med inngåelsen av kjøpekontrakten. I forbindelse med spørsmålet om det ble tatt finansieringsforbehold, er det nødvendig også å se på etterfølgende forhold, herunder kontraktsinngåelsen. Det innebærer at spørsmålene i noen grad må ses i sammenheng.

 

Retten legger til grunn at Vår klient gav et skriftlig bud på den aktuelle andelsleiligheten 20. eller 21. juni 2007. Magelssen har i sin forklaring bekreftet Vår klient sin versjon om at hun gav et skriftlig bud på Privatmeglerens standard budskjema, og at dette var det forpliktende budet fra Vår klient. Magelssen forklarte at budskjemaet var borte da han ble kontaktet om budet av advokat Christiansen i juli 2008, og at han ikke vet hvor, når eller hvordan det forsvant.

 

Retten skal legge til grunn det faktum som etter bevisførselen er mest sannsynlig. I utgangspunktet er det Vår klient som må godtgjøre at budet ble inngitt med finansieringsforbehold. Da budskjemaet har forsvunnet fra meglerens saksmapper mener retten at det er Magelssen som må ha tvilsrisikoen knyttet til budets innhold. Magelssen har på uforklarlig vis mistet budskjemaet til tross for at det er rutiner hos meglerforetaket om hvordan dette skal behandles og oppbevares. Ut fra Magelssens forklaring legger retten til grunn at budskjema skal finnes i en saksmappe for det aktuelle salget. Dokumentene går til en oppgjørsavdeling og et sett av dokumentene blir igjen hos megler. I dette tilfellet var budskjemaet ikke å finne verken hos megler eller i oppgjørsmappen. Det er Magelssen som etter dette var nærmest til å sikre budskjemaet og klarhet om innholdet. På dette sentrale punktet stiller saken seg annerledes enn da dekningssalgskravet ble behandlet i Borgarting lagmannsrett. Lagmannsretten la i likhet med tingretten til grunn at det ikke ble inngitt skriftlig bud. Dette var basert på Magelssens forklaring i retten.

 

Innledningsvis bemerker retten videre at den generelt finner Magelssens forklaring om det konkrete salget lite troverdig. Det er to forhold tingretten skal peke på i den sammenhengen. For det første forklarte Magelssen i retten at han hadde fått salgsoppdraget fra Brøske ca. tre uker før Vår klient viste interesse, mens det framgår av de tidligere nevnte dommer i dekningssalgssaken at oppdraget hadde vart lenge og det ikke hadde lyktes å få til et salg. Det virker rimelig at dette var grunnen til at Brøske bestemte seg for å leie ut leiligheten samtidig som den var lagt ut for salg. Magelssen brukte det korte tidsaspektet som argument for at leiligheten var lettsolgt og at han aldri ville tatt i mot et bud med finansieringsforbehold.

 

Det andre retten legger vekt på er at Magelssen i dekningssalgssaken forklarte at det ikke ble inngitt noe skriftlig bud fra Vår klient, mens han har endret fullstendig på dette til nåværende sak. I partsforklaringen sa han at han ble misforstått i dekningssalgssaken og at det han mente å få fram var at Vår klient gav en muntlig bud til Terje Brøske og at det var dette budet som var det bindende budet fra Vår klient. Han hadde ikke sagt eller ment at det ikke ble inngitt en skriftlig bekreftelse i etterkant. Retten fester ikke lit til forklaringen om at han har blitt misforstått. Det er ingen holdepunkter i dokumentene eller i dommene fra Oslo tingrett og Borgarting lagmannsrett, for at Magelssen på noe tidspunkt har forklart at det ble inngitt budskjema eller at et påstått muntlig bud senere ble bekreftet skriftlig. Vår klient forklarte også at Magelssen hadde forklart seg i tråd med det både tingretten og lagmannsretten har vist til i sine begrunnelser, nemlig at det ikke ble inngitt noe skriftlig bud eller skriftlig bekreftelse av muntlig bud. Dette punktet fikk stor betydning for utfallet i lagmannsrettens dom.

 

Retten peker også på at Magelssen i retten forklarte at han ikke husket noen konkrete detaljer fra salget, men viste generelt til hva han vanligvis/alltid gjorde i sine megleroppdrag. Likevel forklarte han seg detaljert på enkelte punkter som retten kommer tilbake til.

 

Retten mener videre det er påfallende at budskjemaet er borte. Magelssen forklarte i retten at det aldri har skjedd at et budskjema har forsvunnet, og at dette er eneste gangen han kjenner til. Budskjemaet ville gitt et sikkert svar på tvistespørsmålet.

 

Det er ikke tvil om at Vår klient ikke hadde ordnet finansiering før budet ble lagt inn. Dette ble også bekreftet i forklaringen fra vitnet Tone Høibø som var Vår klient sin kunderådgiver i Postbanken i 2007. Høibø forklarte at Vår klient ikke ville fått finansiering av en leilighet som skulle overtas ett år fram i tid, og at hun hadde gitt beskjed om at det ikke en gang var grunn til å sende inn lånesøknad. Magelssen forklarte at han visste at Vår klient ikke hadde finansieringen klar, men han antok ut fra det Vår klient hadde sagt til ham at hun hadde egenkapital og ville ha muligheter i Postbanken eller hos Bente Olausen finans. Han hadde oppfattet at hun hadde tre alternative finansieringsmåter. Han sjekket imidlertid ingen av dem.

 

Vår klient forklarte at hun helt sikkert tok slikt forbehold fordi hun ikke hadde finansiering og at hennes rådgiver i Postbanken, Høibø, understrekte for henne at hun måtte ta finansieringsforbehold dersom hun likevel ville by på leiligheten. Høibø bekreftet dette i sin forklaring. Retten har ingen grunn til å tvile på forklaringen fra Høibø og har ikke forstått at dette er bestridt fra Magelssens side.

 

På denne bakgrunn mener retten det er lite sannsynlig at Vår klient til tross for at hun ikke hadde finansiering og hadde fått et klart råd om å ta finansieringsforbehold, likevel skulle inngi bud uten finansieringsforbehold. I budskjemaet var det i følge Vår klient og Magelssen, en standard rubrikk/kolonne om forbehold. Det er derfor ikke sannsynlig at Vår klient glemte å ta med sitt finansieringsforbehold i budskjemaet.

 

I følge Vår klient fikk hun tilbakemelding fra Magelssen om at Brøske hadde akseptert budet med finansieringsforbeholdet, men at hun måtte sette inn 20 000 kroner på meglers konto for å vise at hun mente alvor.

 

Magelssen har på sin side forklart generelt at han alltid har frarådet selgere å akseptere bud med finansieringsforbehold og at han aldri i løpet av sin karriere med ca. 1 700 oppdrag har gjennomført et salg med finansieringsforbehold. Han mente det derfor var umulig at budet er gitt med forbehold. Retten kan imidlertid ikke se at dette utelukker at det ble tatt forbehold i det skriftlige budet. Magelssen har imidlertid ikke anført at et eventuelt skriftlig forbehold ikke ble akseptert og derfor frafalt i forbindelse med kontraktsinngåelsen.

Magelssen har anført at Vår klient ønsket leiligheten så sterkt at hun mest sannsynlig ikke har tatt finansieringsforbehold fordi hun da risikerte at budet ville bli avvist, og at hun tok sjansen på at det ville ordne seg. Retten kan ikke se at et slik alternativt faktum er sannsynliggjort. Slik retten ser det var det ingen reelle grunner til at Vår klient skulle forhaste seg på den måten, med mindre megleren argumenterte slik overfor henne i forbindelse med budet – nemlig at hun ikke måtte ta forbehold fordi hun da risikerte at Brøske ikke ville akseptere budet. Dette er imidlertid ikke anført av noen av partene.

 

Retten fester som nevnt ovenfor ikke lit til Magelssens forklaring om at leiligheten var lettsolgt til den prisen Brøske forlangte. Magelssen forklarte i retten at han hadde fått salgsoppdraget fra Brøske ca. tre uker før Vår klient meldte sin interesse. Dette står i klar kontrast til faktum slik det er framstilt i lagmannsrettens dom i saken mellom Vår klient og Brøske. Der framgår det at Magelssen forgjeves hadde forsøkt å selge leiligheten. Av tingrettens dom framgår det at Magelssen startet salgsarbeidet omkring januar 2007. Slik retten ser det indikerer dette at megler hadde en sterk interesse i å få i stand salget som inntil budet fra Vår klient kom, ikke hadde lyktes.

 

Magelssen har anført at etterfølgende omstendigheter bekrefter at det ikke ble tatt forbehold. Retten er ikke enig i dette.

 

For det første har Magelssen anført at den etterfølgende kjøpekontrakten bekrefter at det ikke ble tatt finansieringsforbehold i budet. Kontrakten ble undertegnet av partene hver for seg. Brøske undertegnet 28. juni 2007 og retten legger til grunn Vår klient sin forklaring om at hun undertegnet dagen etter på Privatmeglerens kontor i parkveien. Dette er ikke bestridt. Det er på det rene at kontraktsteksten ikke inneholder et finansieringsforbehold. Vår klient har forklart dette slik at hun etterlyste forbeholdet men at Magelssen sa at det ikke var nødvendig å ta forbeholdet inn i kontrakten. Han hadde i følge Vår klient vist til at forbeholdet i budskjemaet stod ved lag selv om det ikke var gjentatt i kontrakten. Retten finner ikke grunn til å tvile på Vår klient sin forklaring på dette punktet. Retten viser til at Magelssen i retten ikke klarte å svare generelt på hva konsekvensen ville bli dersom et bud med finansieringsforbehold var akseptert, men dette ikke ble gjentatt i kontrakten. Han svarte først at kontrakten med forbeholdet i budet da vil gjelde. Men deretter sa han at han ikke visste. Retten mener Magelssens svar på dette i retten støtter Vår klient sin versjon om hva som ble sagt i kontraktsmøtet. Etter dette mener retten at den etterfølgende kontrakten uten finansieringsforbehold ikke sannsynliggjør at budet ble inngitt uten forbehold.

 

Magelssen har videre vist til at Vår klient fikk standard akseptbrev fra ham datert 28. juni 2007 uten å reagere på innholdet. I brevet til Vår klient vises det til «deres uforbeholdne kjøpetilbud», pris og overtakelsesdato 2. juni 2008. Videre framgår det at det skal innbetales 79 000 kroner til meglers klientkonto som «del av kjøpesum/depositum». Vår klient hevder at hun aldri har mottatt dette akseptbrevet. Retten tviler ikke på at Magelssen på et tidspunkt har opprettet brevet som en del av saksbehandlingen i saken. Retten mener det imidlertid ikke er godtgjort at brevet ble sendt til Vår klient. Magelssen forklarte at det mest sannsynlig ble sendt til Vår klient per e-post. Vår klient sin e-postadresse framgår imidlertid ikke av noen av meglerens dokumenter, og det er ingen dokumentasjon i saken for at brevet ble sendt per e-post. Retten finner det mest sannsynlig at Vår klient ikke har mottatt brevet, og i alle fall ikke før kontraktsinngåelsen.

 

Magelssen har anført at akseptbrevet bekrefter at han mottok et uforbeholdent bud, da det er dette han har lagt inn i saksbehandlingssystemet basert på budet. Retten viser til at det var flere opplysninger i akseptbrevet som ikke er overensstemmende med det som er avtalt i kontrakten. Det gjelder overtakelsesdato som i kontrakten er 1. juli 2008 og del av kjøpesum/depositumet som i kontrakten er 20 000 kroner Magelssen har ikke gitt noen konkret forklaring på avvikene, men viste generelt til at det kan bli endringer fra akseptbrevet fram til kontraktsinngåelsen. Forslag til kjøpekontrakt som skal ha vært vedlagt akseptbrevet er ikke framlagt for retten, og retten er ikke kjent med hva som framgår i dette forslaget for så vidt gjelder forskuddsbetaling og overtakelsesdato. Det er dermed ingen opplysninger om når og hvordan endringene i så fall skal ha skjedd. Brøske var på kontraktsmøtet samme dag som akseptbrevet er datert, 28. juni 2007, og det er ikke opplyst at det har vært noen kontakt mellom partene denne dagen. Slik retten ser det er det ikke usannsynlig at Magelssen har lagt inn opplysninger fra budskjemaet feil i saksbehandlingssystemet – og at dette også omfatter forbeholdet.

 

Det er også vist til at Vår klient har fylt ut et oppgjørsskjema som er datert 28. juni 2007, og at dette bekrefter at hun ikke tok forbehold. Vår klient bestrider dette og mener hennes underskrift er forfalsket. Retten tar ikke endelig stilling til dette. Det er imidlertid påfallende at feltet for bankkontonummeret for eventuelt tilgodehavende ikke er fylt ut og at nåværende adresse er fylt ut av Magelssen. Videre er det angitt under «Bankinnskudd/kontant» en henvisning til Postbanken med referanse til Tone Høibø. Det er ikke tvil om at Vår klient ikke hadde bankinnskudd tilsvarende kjøpesummen og at hun heller ikke hadde finansiering i orden. I den grad det er Vår klient som har fylt ut disse opplysningen kan retten ikke se annet enn at hun har gitt de opplysningene hun for øvrig har gitt til Magelssen om finansieringen, nemlig at det var aktuelt å forsøke å få finansiering gjennom Tone Høibø i postbanken. Magelssen var klar over at hun ikke hadde finansieringen på plass på budtidspunktet, og retten kan ikke se at han hadde grunn til å oppfatte dette annerledes en uke senere.

 

Vår klient forklarte videre at hun ringte Magelssen to ganger i løpet av høsten 2007 da det ble klart at eiendomsmarkedet var i fall. Hun så da at det kunne bli vanskelig å få på plass finansiering som følge av nedgang i boligprisene, herunder på hennes daværende leilighet som hun skulle selge for å finansiere den nye leiligheten. Hun mener at hun påberopte seg finansieringsforbeholdet. Hun hadde bedt Magelssen ta dette opp med selger, slik at de eventuelt kunne gå fra avtalen. Tilbakemeldingen hun fikk fra Magelssen var at Brøske ville vente og se om Vår klient fikk ordnet finansiering. Magelssen bestrider ikke at Vår klient kan ha ringt ham som hun hevder, men han mener hun ikke påberopte noe forbehold, og at det heller ikke var snakk om finansiering. Han kunne på den annen side ikke huske hva de snakket om, men mente det kunne være at Vår klient var interessert i den leiligheten hun nå bor i. Dette anser retten for usannsynlig, da den først skal ha blitt kjøpt høsten 2008.

 

Videre har Vår klient forklart at hun påberopte finansieringsforbudet da hun ikke lyktes med å få finansiering våren/sommeren 2008. Heller ikke dette kan Magelssen huske og han bestrider det.

 

Retten kan ikke se at den etterfølgende kontakten mellom Vår klient og Magelssen høsten 2007 og sommeren 2008, sannsynliggjør Magelssens versjon om at det ikke ble tatt finansieringsforbehold.

 

Det er videre vist til at advokat Christiansen ikke har tatt opp forbeholdet i oppstarten av korrespondansen med Magelssen i forbindelse med manglende overtakelse. Retten mener det ikke er unaturlig at advokat Christiansen overfor Magelssen ikke umiddelbart tok opp at Vår klient hadde tatt finansieringsforbehold. Advokat Christiansen hadde opprinnelig kun tilgang til kjøpekontrakten hvor det ikke var inntatt noe forbehold. Det er en rimelig forklaring at advokat Christiansen da ville undersøke forholdet nærmere før han påberopte forbeholdet i brev til Brøske 5. august 2008. Men retten er enig i at det kan også forstås slik at det ikke var tatt forbehold. Retten mener imidlertid at den tvilen som denne etterfølgende omstendigheten reiser, ikke er tilstrekkelig til å godtgjøre Magelssens versjon.

 

Retten kan heller ikke se at Vår klient sin innsats for å skaffe finansiering våren/sommeren 2008 tilsier at hun ikke hadde tatt forbehold. Hun ønsket fortsatt å kjøpe leiligheten og gjorde det hun kunne for å få det til.

 

Etter en samlet vurdering av bevisene sammenholdt med rettens innledende bemerkninger om tvilsrisiko og Magelssens troverdighet knyttet til dette salget, mener retten det må legges til grunn som mest sannsynlig at det ble inngitt bud med finansieringsforbehold.

 

Retten mener videre at Magelssen har opptrådt erstatningsbetingende ved ikke å sørge for å videreføre forbeholdet i kontrakten. Han har opptrådt i strid med det som kan forventes av ham som eiendomsmegler overfor kjøper i forbindelse med salgsoppdraget. Det vises til rettens vurdering av dette ovenfor. Det er åpenbart at Magelssen burde sørget for å videreføre forbeholdet i kontrakten eller gjort det klart for Vår klient konsekvensen av at det ikke ble tatt inn i kontrakten. Det var ingen grunn til at Vår klient skulle frafalle sitt finansieringsforbehold, situasjonen var den samme for henne som da budet ble inngitt. Dette er heller ikke anført.

 

Feilen fra Magelssens side påførte Vår klient et økonomisk tap i det hun ble dømt til å betale erstatning for det tapet Brøske ble påført etter dekningssalg.

 

Tapet er angitt til det erstatningsbeløpet som Vår klient ble dømt til å betale til Brøske, idømte sakskostnader og utgifter som Brøske ble påført i forbindelse med begjæring om utleggsforretning da Vår klient ikke hadde midler til å dekke kravet. Vår klient tok opp lån med 601 059 kroner til å dekke kravet fra Brøske. I tillegg kommer utgifter til egen advokat og rettsgebyr i forbindelse med dekningssalgssaken med 97 592 kroner. Påkrav ble sendt 15. september 2011 og det er krevet forsinkelsesrenter fra en måned etter dette tidspunktet.

 

Tapet størrelse er ikke bestridt. Retten er ikke i tvil om at det er årsakssammenheng mellom den erstatningsbetingende handlingen og tapet.

 

Sakskostnader

Vår klient har vunnet saken og har krav på dekning av sine nødvendige sakskostnader etter tvisteloven § 20-2 først ledd jf. § 20-5 første ledd. Retten kan ikke se at det foreligger tungtveiende grunner som gjør det rimelig å frita Magelssen for erstatningsansvar, jf. § 20-2 tredje ledd.

 

Advokat Møller har lagt fram kostnadsoppgave med 138 359,38 kroner i salær inkludert merverdiavgift. I tillegg kommer rettsgebyr og utgifter til vitner. Advokat Mettevoll har på vegne av Magelssen anført at salæret ligger langt over det som kan anses nødvendig i saken. Han har vist til at bevistemaet er oversiktlig og framgår av dommene i dekningssalgssaken.

 

Retten er enig i at salærkravet er høyt og at det overstiger det som kan anses som nødvendige kostnader ved saken. Det er opplyst at det har gått med 24,25 timer fram til stevning i saken og 30 timer fram til hovedforhandling. Saken er liten og relativt oversiktlig og reiser i det vesentlige bevisspørsmål. Det har ikke vært rimelig å pådra så store advokatutgifter i saken. Etter dette finner retten at timeantallet samlet bør reduseres med 20 timer. Timesatsen er 1750 kroner og salæret skal etter dette reduseres med 43 750 kroner inkludert merverdiavgift. I tillegg kommer utgifter til vitnet Tone Høibø på 2 020 kroner og rettsgebyr med 4 300 kroner. Samlet avrundes sakskostnadene til 100 930 kroner inkludert merverdiavgift.

 

 

Dom er ikke avsagt innen fristen da dommeren hadde noen dager uforutsett fravær.

 

 

 

DOMSSLUTNING

 

  1. Gjensidige forsikring ASA og Stian Magelssen dømmes in solidum til innen to uker etter forkynnelsen av dommen å betale erstatning til Vår klient med 698 651 – sekshundreognittiåttetusensekshundreogfemtien- kroner med tillegg av renter etter forsinkelsesrenteloven fra 15. oktober 2011 til betaling skjer.

 

  1. Gjensidige forsikring ASA og Stian Magelssen dømmes in solidum til innen to uker etter forkynnelsen av dommen å betale sakskostnader til Vår klient med 100 930 -etthundretusennihundreogtretti- kroner inkludert merverdiavgift.

 

 

 

 

Retten hevet

 

 

 

Elisabeth Wittemann

 

 

 

 

 

Rettledning om ankeadgangen i sivile saker vedlegges.